matilla_arquitectos
fernando matilla
fmatilla@gmail.com / tlf: 616725466
Es la pregunta cuya respuesta es de obligado
cumplimiento antes de comenzar a construir una vivienda. Puede parecer
que construirse una casa es un sueño al alcance de muy pocos, pero con el
hundimiento de la burbuja inmobiliaria este sueño no es tan caro. La
construcción así como los precios del suelo han caído, y es ahora cuando
ejerciendo nosotros de promotores, podemos evitar los sobrecostes de las
promociones inmobiliarias. Vamos a ir analizando cada una de las partidas a
tener en cuenta.
La primera partida será el suelo.
Y como es lógico no vale lo mismo vivir en el Paseo de Almería, que en Gádor.
Para hacernos una idea nos centraremos con un ejemplo concreto. Vamos a tomar
un solar en la Cañada de San Urbano (Barrio Residencial de Almería). Parcela de
133 m² por 68.000 €. Antes incluso de comprar el solar es necesario
que cuentes con tu arquitecto de confianza, porque será él, quien estudie
las características urbanísticas del solar y en definitiva que se puede
construir. Las sorpresas a posteriori sobre este aspecto son muy desagradables,
porque podemos incluso encontrarnos con solares que no son edificables. Por
ello tras un buen estudio del solar se hará la compra de este.
Antes de empezar a construir necesitamos saber que
vivienda queremos. Y para ello hace falta un programa de necesidades que el
cliente aportará al arquitecto. Este estará basado en el tamaño de la familia o
el tamaño que se prevé que la familia tenga y además aportaremos a nuestro
arquitecto otras necesidades que debe tener en cuenta, por ejemplo, un garaje
para dos vehículos, una sala para tocar la guitarra o un jardín amplio para tu
colección de bonsái. En definitiva la casa que necesitas y con la que
sueñas. El arquitecto teniendo en cuenta tus necesidades, los parámetros urbanísticos
y sobre todo el presupuesto disponible, diseñará primero unos croquis e irá
acercando posturas contigo. Todo esto se concretará en un proyecto que será la guía
en este proceso, nos servirá para construir y para solicitar las licencias en
el ayuntamiento.
Veamos como segunda partida cuánto
cuesta la obra, que será el montante principal de la inversión. Supongamos que
la vivienda tiene una superficie construida de 190 m² con un Presupuesto
de Ejecución Material de 74.088,00 € según baremos oficiales del Colegio
Oficial de Arquitectos de Almería. El precio unitario que se ha utilizado
es de 529,20€/m² que se ajusta bastante a los precios de la calle.
Contrataremos a una empresa constructora a la que le pagaremos el presupuesto
de contrata, a saber:
Presupuesto de Ejecución Material 74.088,00 €
Gastos de Generales y Beneficio Industrial (13% + 6%) 14.076,72
€
Iva (10 %) por ser auto promotor 8.816,47 €
PRESUPUESTO DE CONTRATA 96.981,19 €
La tercera partida serán los
honorarios técnicos:
Estudio geotécnico 950,00 €
Proyecto Básico y de Ejecución 7.193,20 €
Dirección de Obra
3.082,80 €
Dirección de Ejecución 3.082,80 €
Coordinación de Seguridad 1.027,60 €
Iva 21 % 3.220,64 €
TOTAL DE HONORARIOS TÉCNICOS 18.557,04 €
Y por último la cuarta partida
serán las licencias municipales en el municipio de Almería
LICENCIA DE OBRAS
(4% + 1,39 %) 3.993,34 €
LICENCIA DE OCUPACIÓN (0,2 %) 148,18 €
TOTAL LICENCIAS CON EL AYUNTAMIENTO 4.141,52
€
Por tanto
nuestra vivienda nos cuesta:
1º PRECIO
DEL SUELO 68.000,00
€
2º PRECIO
DE LA OBRA 96.981,19
€
3º HONORARIOS
TÉCNICOS 18.557,04
€
4º LICENCIAS
DE OBRA 4.141,52 €
TOTAL 187.679,76
€
Este es un ejemplo de construcción de vivienda de
calidades y superficies medias, por supuesto las variables existentes son
elevadas y si algo nos queda claro de la época en la que nos movemos, es que
exceptuando las tasas municipales y el pago de impuestos, todo lo demás
es negociable.
Si necesitas un arquitecto llámame: Fernando Matilla
616725466
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